Hay un nuevo desarrollo en las demandas contra los bancos por cuestiones hipotecarias. En este caso, las últimas noticias se refieren a la cláusula de comisión de apertura.
En el año 2021, el Tribunal Supremo formuló una pregunta prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), ya que consideró que la pregunta anterior estaba planteada desde un enfoque «distorsionado» y quería aclarar si su jurisprudencia era compatible o no con el Derecho de la UE.
Finalmente, el Tribunal Europeo ha emitido su opinión al respecto, y en su sentencia del 16 de marzo de 2023, establece que dicha comisión no forma parte del objeto principal del contrato, por lo que puede ser susceptible de control de abuso.
Veamos en detalle qué es la comisión de apertura:
¿Qué es la comisión de apertura?
Es el importe que los bancos cobran al comienzo de una hipoteca en un solo pago debido a varias gestiones administrativas llevadas a cabo por las entidades para formalizar el contrato.
Normalmente se encuentra en la cláusula cuarta del préstamo hipotecario y se expresa en forma de porcentaje sobre el capital concedido (que suele oscilar entre el 0,5% y el 1%) o en un importe fijo.
La provisión de fondos para la hipoteca
¿Es posible reclamar actualmente la comisión de apertura?
Hasta ahora, este costo no se incluía en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas debido a la falta de una postura unánime en cuanto a su abusividad. Sin embargo, de acuerdo con la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), es posible reclamar la devolución de este gasto si no cumple con los controles de cláusulas abusivas requeridos por la Directiva Europea 93/13.
Esta acción es imprescriptible, por lo que no hay un plazo establecido para hacer la reclamación. Puedes hacerlo sin importar la fecha de formalización de tu préstamo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea respalda considerar abusiva la comisión de apertura de las hipotecas
¿Es mejor hacer una sola reclamación por los gastos de formalización o plantear varias demandas?
Depende de tu situación. Si aún no has presentado una reclamación para la devolución de los gastos de tu hipoteca (notaría, tasación, gestoría y registro), que es viable, puedes incluir también la comisión de apertura.
Por otro lado, si ya habías reclamado los gastos de tu hipoteca anteriormente, puedes iniciar un proceso solicitando la nulidad de la cláusula que impone la comisión de apertura.
¿Necesitas ayuda para reclamar la comisión de apertura o los gastos de tu hipoteca?
En la mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario, la cláusula que impone el pago completo de los gastos al cliente es la quinta. Si el banco no ha distribuido los gastos (lo que puede suceder en algunos préstamos posteriores a enero de 2019), puedes reclamarlos. La documentación necesaria para iniciar el proceso es la escritura y las facturas de cada uno de los gastos.
En cuanto a la comisión de apertura, debes acudir a la cláusula cuarta del préstamo hipotecario en la mayoría de los casos. En este apartado, el banco establece una cantidad a pagar en un solo pago al comienzo del contrato, que puede expresarse como una cantidad fija o como un porcentaje del capital prestado. Para solicitar la nulidad y la devolución correspondiente, debes proporcionar una copia de la escritura y el recibo de pago de la comisión (que suele ser el primer movimiento de la cuenta hipotecaria y coincide con la fecha de firma de la escritura).
Es importante tener en cuenta que no todos los prestatarios han tenido que pagar la comisión de apertura, a diferencia de los gastos de formalización.
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